Bouwvergunning
Waarom duurde het zo lang om de bouwvergunning voor jullie Boutique Guesthouse-Moncarapacho met zwembad en twee verhuur accommodaties in Portugal te verkrijgen? Vaak kregen we deze vraag.
Waarom duurde het eigenlijk allemaal zo lang om ons Guesthouse hier in de Algarve te mogen bouwen? Is jullie grond misschien geen bouwgrond maar landbouwgrond? Willen jullie meer bouwen dan eigenlijk is toegestaan?
Nee hoor, niets van dat alles. We probeerden juist alles keurig netjes te doen en voor de aankoop is alles door onze advocaat uitgezocht en mogen we gewoon bouwen op deze grond. Daar zat het allemaal niet in. Wat dan wel? Heb je even?
Corona
In het hele proces hebben we veel last van de Corona maatregelen gehad. De aanpak hier in Portugal is erg streng geweest. Soms mochten we zelfs vanuit onze eigen gemeente niet naar een andere gemeente om besmetting tussen de dorpen te voorkomen.
De gemeente Olhao was heel lang gesloten voor publiek en daardoor verliep de communicatie tussen onze architect en de architecten van de gemeente erg moeizaam. Ook onze architect was moeilijk bereikbaar voor ons. Als zzp'er was hij ontzettend bang om Corona te krijgen.
Onze ervaring hier in Portugal is dat over het algemeen de communicatie hier het beste is wanneer je iemand persoonlijk ontmoet. Mails en Whatsapp worden vaak niet geopend en contact per telefoon vanwege de taal is ook niet optimaal!
Foto: Maarten en architect bij gemeentehuis Olhao
Alojamento Local
In Portugal moet je een vergunning hebben om te mogen verhuren, de zogenaamde Alojamento Local of wel AL. Op iedere verhuuraccommodatie zie je dan ook een bordje met AL erop. Het beginnen van een Alojamento Local, verhuren van onze twee accommodaties, was ook onze bedoeling. Totdat deze nieuwe brandveiligheid wet zich plotseling aandiende!
Brandveiligheid
Er kwam in de tussentijd een nieuwe wet brandveiligheid. Dit had nogal wat consequenties. Niet alleen moesten we met allerlei nieuwe wetten en regels rekening houden, maar wist ook niemand hoe het precies zat. De architect niet en ook de gemeente niet. Er waren gewoonweg geen ambtenaren die er verstand van hadden. Dat schoot niet echt op en hierdoor ontstond er een achterstand bij het beoordelen van de ingediende bouwvergunningen.
Door deze zelfde wet in verband met de brandveiligheid moesten we plotseling 30 meter van de weg en 30 meter van onze achterburen blijven met de bouw. Ons plot is echter maar 30 meter diep! Dus moest er naarstig naar een oplossing gezocht worden.
Problemos
Onze creatieve en inventieve architect bedacht dat we dan maar een soort hotel/landhuis moesten worden, ofwel rural tourism of agrotourism, ook wel Casa do Campo genoemd. Dan was 10 meter, in plaats van 30 meter afstand, wel voldoende. Bijkomend voordeel was dat we meer mochten bouwen dan normaal bij een gewone AL!
Als de architect gezegd had dat we alleen een huis bestaande uit drie kubussen mogen bouwen, hadden we ook ja gezegd. Na jaren wachten op de bouwvergunning en wonen in onze caravan op ons landje hadden we overal met graagte op ingestemd!
Foto: het eerste ingediende ontwerp was te modern voor een Casa do Campo
Eerste aanvraag
Onze eerste aanvraag voor de bouwvergunning werd dan ook afgewezen omdat ons bouwplan te modern was voor een Portugees landhuis/hotel. Niet raar, we wisten toen nog niet eens dat we een Casa do Campo werden of een hotel gingen runnen! Ons ontwerp was te modern voor een plattelands landhuis. Ook ontbraken nog een paar andere vereisten.
Casa do Campo
Thuisgekomen zijn we meteen "Casa do Campo" gaan googlen. Waar hadden we nu eigenlijk ja tegen gezegd? Vrij vertaald is Casa do Campo een groot landhuis/hotel op het platteland.
Turismo, rural, agriturismo zijn vormen van toerisme waarbij gebruik wordt gemaakt van de typische kwaliteiten van de landelijke gebieden zoals agrarische bedrijvigheid, rust, ruimte en kleinschaligheid. Maar ook dat je bijvoorbeeld streekproducten aanbiedt en hotelservices.
Paar weken later werden de consequenties van de Casa do Campo ook zichtbaar op de nieuwe tekening van de architect. Een heuse receptie en een afsluitbare koffer ruimte voor koffers van vertrekkende gasten waren we rijker. Of armer, weer een extra 10 m2 erbij!
De grootste grap is overigens dat we veel later een brief van de gemeente Olhao ontvingen waarin stond vermeld dat ons plot niet viel onder deze nieuwe brandveiligheid wet. Al het extra werk en inspanningen voor niets, helaas was er toen geen weg meer terug. Maar goed, wie A zegt moet ook B zeggen!
We gaan ervoor, we gaan voor ons eigen hotel. De twee verhuur accommodaties worden luxe, chique, modern, comfortabel en gezellig ingericht zoals onze gasten het thuis ook gewend zijn. En als het even kan met een eigen werkplek.
Foto: architect na zijn ernstig motorongeluk
Uitstel aanvragen
Tja, en dan hebben we het niet eens gehad over onze architect, zzp-er, die een zwaar motorongeluk krijgt! Twee armen en een been gebroken.
Toen moesten wij uitstel bij de gemeente aanvragen en heeft alles meer dan 5 maanden stil gelegen omdat de architect niet in staat was om de tekeningen te veranderen. Het tweede aangepaste bouwplan is daardoor pas weer juli 2022 ingediend. En daarna lag hij weer 5 weken bij de hoogste baas op zijn bureau om getekend te worden..............!
Weliswaar op 21 september 2022 weer afgewezen maar we wisten nu precies welke 7 (administratieve) punten er gecorrigeerd moesten worden. Na een telefonisch onderhoud met onze architect en de architect van de gemeente hadden we het idee dat we nu heel dicht bij de architectonische bouwvergunning zouden zijn.
Onze architect heeft de tekeningen weer ingediend op 17 oktober 2022 en helaas hebben we moeten wachten tot mei 2023! Dit keer gelukkig wel goedgekeurd. De architectonische bouwvergunning is binnen. We kunnen bouwen, maar eerst nog de technische tekeningen naar de gemeente brengen om goedgekeurd te worden):
Foto: Casa do Campo waardig
Technische bouwvergunning
De technische tekeningen mag je pas inleveren wanneer de architectonische vergunning is verleend. Om geen extra vertraging op te lopen hebben we de architect al in oktober 2022 opdracht gegeven om deze technische tekeningen te laten maken.
Deze waren dan ook precies op tijd klaar (wel na veel duwen en trekken van onze kant!). Begin juni 2023 zijn de technische tekeningen van onze engineers dan ook meteen ingeleverd bij de gemeente Olhao. Helaas na vier maanden nog helemaal niets gehoord):
November 2023 bericht van de architect. Helaas zijn de technische tekeningen niet helemaal goedgekeurd. Er ontbreekt een gedeelte over het thermische plan. Wat blijkt, volgens de engineer, is twee jaar geleden dit thermische plan geen vereiste meer voor de gemeente.
Maar ja, soms wordt er wel naar gevraagd, aldus de engineer. Tja, dat schiet niet op, had het dan meteen voor de zekerheid gemaakt! We hebben dit wel vaker aan de hand gehad. Vaak wordt uit een soort zuinigheid iets niet gedaan terwijl deze vertraging ons zoveel meer tijd, geld en energie en ergernis kost.
Het ergste is dat, zowel Maarten als onze aannemer, reeds voor het inleveren in juni 2023 al aangeven aan de engineer dat dit project ook ingeleverd dient te worden. Maar goed, je denkt: zij zullen het wel weten, om moe van te worden!
Januari 2024
En dan opeens op 4 januari, totaal niet verwacht in deze vakantie- en feestdagen periode, het verlossende telefoontje van onze architect. Alles is goedgekeurd.
WE MOGEN GAAN BOUWEN!
Bijna onwerkelijk en niet te geloven na bijna drie jaar wachten. Nu nog de aannemer naar de gemeente om zijn aannemers papieren en het blauwe boek in te dienen. Wanneer deze in orde zijn dan krijgt de aannemer toestemming om ons Guesthouse te mogen bouwen. Februari 2024 start de bouw, dachten we! Maar ook nu wist de gemeente Olhao de spanning tot het laatst erin te houden.
Foto: Maarten met het blauwe boek
Maarten had een handmatige handtekening gezet op een van de papieren en de architect een digitale. Tja, dat kan natuurlijk niet. Weer een paar extra weken erbij! Maar goed, 13 maart is alles in orde bevonden. Op 1 april 2024 gaat waarschijnlijk de schop erin en dat is geen grap! Zomer 2025 willen we open gaan, bem vindo of wees welkom!
Foto: hier werd het aannemingsovereenkomst getekend
En dan gaat het in een keer hard. Samen met onze aannemer Dima is de aannemingsovereenkomst getekend. De eerste factuur is door ons betaald en een week later komt deze grote graafmachine ons terrein oprijden! Yess, we zijn na drie jaar wachten op de bouwvergunning gestart op woensdag 27 maart 2024, zelfs een ietsje eerder dan gepland!
Dit is onze eigen website met de scherpste prijs. Klik hier voor onze accommodaties of stel ons persoonlijk een vraag. Of lees verder met Het oosten van de Algarve is meer dan alleen zon, zee en strand! , Duurzaam bouwen of ga naar het overzicht van alle artikelen.